Pensionat till salu i Sverige – 10 annonser

Just nu har Bolagsplatsen 10 aktiva annonser för pensionat i hela Sverige. Utbudet uppdateras dagligen.

Priserna varierar kraftigt beroende på om fastigheten ingår eller inte. Mindre pensionat med hyrd lokal säljs ofta för 500 000–2 000 000 kr. Etablerade pensionat med egen fastighet och restaurang ligger vanligen i spannet 5–15 miljoner kr. Större skärgårds- eller destination-pensionat med stark beläggning och egen mark kan säljas för 15–40 miljoner kr.

Pensionat värderas oftast som en kombination av rörelsevärde (multipelvärdering på EBITDA – vanligen 4–7×) plus fastighetsvärde där sådan ingår. Beläggningsgrad, ADR (average daily rate) och RevPAR är centrala nyckeltal. Egen fastighet i attraktivt läge kan höja värdet kraftigt även om rörelsen är mindre. Läs mer om företagsvärdering.

Vid rörelseöverlåtelse köper du inventarier, bokningssystem, hemsida och rätt att förhandla nya avtal – utan bolagets historik. Vid aktieöverlåtelse köper du hela aktiebolaget inklusive historik, avtal, ev. fastighet och alla bokningar. För pensionat med egen fastighet är aktieöverlåtelse vanligast för att undvika stämpelskatt på fastighetsöverlåtelsen.

Granska: senaste 3 årens bokslut med beläggning per månad, RevPAR och ADR, andelen direktbokningar vs OTA-kanaler (Booking.com, Expedia – ofta 15–20% provision), online-recensioner (Booking, Google, TripAdvisor), fastighetens skick och underhållsbehov (om ägd) alternativt hyresavtalets löptid, serveringstillstånd om restaurang finns, personalstyrkans säsongsvariationer och kollektivavtal, samt eventuella myndighetsanmälningar.

Baskrav är F-skatt och företagsförsäkring. Livsmedelsregistrering krävs om frukost eller mat serveras. Serveringstillstånd från kommunen krävs för att servera alkohol. Brandmyndigheten ställer krav på brandskydd, utrymningsvägar och SBA (systematiskt brandskyddsarbete). Vid egen fastighet krävs OVK-besiktning. Registrering hos Skatteverket för momsredovisning på logi (12 % moms).

Beläggningsgrad varierar starkt med läge och säsong. Skärgårdspensionat har ofta 60–85 % beläggning under maj–september men bara 5–20 % under lågsäsong. Landsbygdspensionat med konferens har ofta 40–60 % årsbeläggning. Nyckeln är att räkna på RevPAR (Revenue per Available Room) snarare än enskilda månader – bra pensionat ligger runt 400–800 kr RevPAR.

Du hittar en annons, skickar intresseanmälan, signerar sekretessavtal, granskar bolaget (due diligence på ekonomi, fastighet, tillstånd, bokningar), förhandlar pris och villkor, säkrar finansiering och genomför tillträde – ofta anpassat till säsongsslut. Normalt tar processen 4–8 månader. Räkna med överlämning där säljaren stannar 3–6 månader för att introducera stamgäster, leverantörer och OTA-partners.

För pensionat med egen fastighet är banklån vanligast, ofta 60–75 % belåning mot fastigheten (pantbrev) plus privat borgen. Rörelsedelen finansieras ofta med säljarrevers (20–40 %). ALMI ger stöd för besöksnärings-förvärv i landsbygd. Räkna med rörelsekapital för 6 månader eftersom säsongsvariationer är stora. Turistrådet i regionen kan ibland ha stödprogram.

Vid aktieöverlåtelse följer all personal, alla bokningar och alla avtal med automatiskt. Vid rörelseöverlåtelse gäller verksamhetsövergång enligt 6b § LAS – anställda har rätt att följa med. Bokningar från OTA-kanaler (Booking.com etc.) måste överföras via kanalägar-verktyget. Nyckelpersonal (kock, receptionist) är oftast värdedrivare.

Nej. Annonsen visar översiktlig information (koncept, region, antal rum, omsättningsintervall, prisidé). Exakt beläggningsstatistik, hyres- eller fastighetsvillkor, personalöversikt, bokningskanalfördelning och detaljerad ekonomi delas först efter signerat sekretessavtal (NDA) direkt med säljaren.

Ja, bli medlem (gratis) och sätt upp en bevakning för kategorin Pensionat. Du får e-post så snart nya annonser publiceras inom din region, storlek och prisklass.