Fastighetsförvaltning & service till salu i Sverige – 13 annonser

Just nu har Bolagsplatsen 13 aktiva annonser för fastighetsförvaltnings- och servicebolag i hela Sverige. Utbudet uppdateras dagligen.

Priserna varierar med portföljstorlek och tjänsteinnehåll. Mindre servicebolag med enskilda fastigheter säljs ofta för 500 000–1 500 000 kr. Etablerade förvaltningsbolag med 20–50 BRF-uppdrag och ekonomisk förvaltning ligger vanligen i spannet 3–12 miljoner kr. Större förvaltningsbolag med diversifierad portfölj och stark digital plattform säljs för 15–50 miljoner kr.

Förvaltningsbolag värderas oftast med multipelvärdering på EBIT eller normaliserat EBITDA – vanligen 4–7× resultatet, högre för bolag med långa förvaltningsavtal, diversifierad kundstock och digital plattform. Återkommande månadsintäkter (MRR) från förvaltningsavtal är den viktigaste värdedrivaren – ofta värderas MRR till 20–36× månatliga intäkter. Läs mer om företagsvärdering.

Vid rörelseöverlåtelse köper du inventarier, personal och rätt att förhandla nya avtal – utan bolagets historik. Vid aktieöverlåtelse köper du hela aktiebolaget inklusive historik och alla förvaltningsavtal. För förvaltningsbolag är aktieöverlåtelse vanligast eftersom det undviker nyförhandling av samtliga förvaltningsavtal med kunderna.

Granska: senaste 3 årens bokslut, förvaltningsavtalens löptid och uppsägningsvillkor, kundkoncentration (top-10 kunder), churnhistorik (kundtapp senaste 3 åren), personalens kompetens och kollektivavtal, digital plattform (Fastighetsägarnas system, Boappa, Vitec m.fl.), jour- och skiftesorganisation, ansvarsförsäkring för förvaltningsansvar, GDPR-hantering av BRF-medlemsdata, samt kundnöjdhet och NPS.

F-skatt, arbetsgivarregistrering och företagsförsäkring är grundkrav. Ansvarsförsäkring för förvaltningsansvar är obligatoriskt vid ekonomisk förvaltning av BRF:er. GDPR-hantering av medlemsdata kräver personuppgiftsbiträdesavtal med kunderna. Kollektivavtal för Fastighetsanställdas Förbund gäller om det finns anställda inom fastighetsskötsel. Certifieringar som ISO 9001 eller Fastighetsägarnas kvalitetscertifiering ger konkurrensfördel.

Vid aktieöverlåtelse följer avtalen med automatiskt. Vid rörelseöverlåtelse måste avtalen novateras – varje kund ska godkänna att avtalet överförs till det nya bolaget, vilket kan leda till att en del BRF:er säger upp. Räkna med 5–15 % churn vid rörelseöverlåtelse. Aktieöverlåtelse föredras därför nästan alltid för förvaltningsbolag.

Du hittar en annons, skickar intresseanmälan, signerar sekretessavtal, granskar bolaget (due diligence på förvaltningsavtal, ekonomi, personal och plattform), förhandlar pris och villkor, säkrar finansiering och genomför tillträde. Normalt tar processen 4–8 månader. Räkna med en överlämningsperiod där säljaren stannar 6–12 månader för att överföra kundrelationer och säkra kundnöjdheten.

Banklån är vanligast, ofta med säkerhet i förvaltningsavtal (immateriell tillgång) och privat borgen. Säljarrevers (säljaren lånar ut del av köpeskillingen) är mycket vanlig – förväntad andel 20–40 % – med förlängd återbetalning kopplad till kundretention för att skydda köparen mot churn. ALMI ger stöd för tjänsteföretags-förvärv. Återkommande månadsintäkter ger stabilt kassaflöde vilket underlättar bankfinansiering.

Vid aktieöverlåtelse följer all personal med automatiskt enligt LAS. Vid rörelseöverlåtelse gäller verksamhetsövergång enligt 6b § LAS – anställda har rätt att följa med på samma villkor. Seniora förvaltare och ekonomer med långa kundrelationer är oftast värdedrivare – bind gärna in dem tidigt i övertagandet, gärna med bonusavtal kopplat till kundretention.

Nej. Annonsen visar översiktlig information (fokus, region, storlek, omsättningsintervall, prisidé). Kundlistor, förvaltningsavtalens exakta villkor, personalöversikt och detaljerad ekonomi delas först efter signerat sekretessavtal (NDA) direkt med säljaren.

Ja, bli medlem (gratis) och sätt upp en bevakning för kategorin Fastighetsförvaltning & Service. Du får e-post så snart nya annonser publiceras inom din region, storlek och kundsegment.