Nå sekretessförsäljningar via vårt köparregister! Nu över 10 000 medlemmar - Du är väl med? Gå med
Annons

Fastigheter till salu

KOMMERSIELL FASTIGHET MED ATTRAKTIVT LÄGE, VIMMERBY

  • HotellFastigheter
  • Plats: Vimmerby - Kalmar
  • Byggår: 1981
  • Priside: 27,5 Mkr
  • Area: 6991 m2
  • Industri: 891 m2
  • Övrig: 6100 m2
  • Tomtarea: 18448 m2
  • Adress: Vimmerbyallén 19
  • Postnummer: 59840

Beskrivning av KOMMERSIELL FASTIGHET MED ATTRAKTIVT LÄGE, VIMMERBY

FJÄRRVÄRMEVERKET 3, FASTIGHET MED ATTRAKTIVT LÄGE I VIMMERBY

ALLMÄNNA UPPGIFTER

LÄGE
Fastigheten är centralt belägen i Vimmerby tätort och har stor potential för flera olika verksamhetersinriktingar.

ALLMÄN BESKRIVNING
Tomtmark:
Fastigheten har en markareal av 18 448 kvadratmeter.

På fastigheten finns en byggnad bestående av flera sammanbyggda huskroppar som upptar cirka 30 procent av markytan. Den obebyggda delen av fastigheten utgörs främst av asfalterade kommunikationsytor, parkeringsplatser samt grönytor.

Fastigheten är anslutet till kommunalt vatten och avlopp.

Byggnader:
På fastigheten finns en byggnad bestående av flera sammanbyggda huskroppar i 1-2 plan.
Byggnaden uppfördes ursprungligen 1952 och har byggts till under 70- och 80-talet.
Fastigheten används idag delvis till Vandrarhem varvid det inryms 32 6-bäddsrum i en fd kontorsdel.
I nuvarande lagerdel finns planer på att iordningsställa ytterligare 84 st 6-bäddsrum. Ritningar finns upprättade.

Ombyggnadsplanerna utgör en mycket god potential för en ny ägare att öka intäkterna.

Den totala uthyrbara arean kommer efter denna planerade ombyggnation att uppgå till cirka 7 000 kvadratmeter fördelat på cirka 6 100 kvadratmeter vandrarhem med totalt 116 stycken 6-bädds rum, samt cirka 900 kvadratmeter befintliga industri- och verkstadslokaler.

Uppvärmning: Fliseldning. Uppvärmningskostnad f n cirka 50 000,-/år

El: F n elsäkring på 60 Ampère. Utrymme i kabel och transformator finns för 800 Ampère.

Bygglov för den planerade ombyggnationen har ännu ej sökts.

STATUS OCH UNDERHÅLL
Fastighetsägaren har låtit utföra relativt omfattande ombyggnationer och investeringar i exempelvis värmeanläggningen.
Byggnadens yttre skick är gott och normalt med hänsyn till dess ålder och användning.
Byggnadens inre skick bedöms både före och efter ombyggnationen som gott, beträffande vandrarhemsdelen.

Rummen kommer vid ett genomförande av nämnda ombyggnation att hålla 2016 års hotellstandard enligt fastighetsägaren.
Befintliga industri- och verkstadslokaler håller en god och normal standard.

Byggnaden försågs med nytt tak 2011.

De befintliga 32 boenderummen genomgick ytskiktsrenovering under 2000-talet.

I byggnaden har tidigare varit inrymt ett tvätteri. Eventuell miljöbelastning har inte kontrollerats.

PLANBESTÄMMELSER
Planbestämmelserna anger industri- och kontorsändamål samt industri-, kontors- och handelsändamål på del av fastigheten, med en högsta byggnadshöjd 7,5 meter, dock ej bostäder vilket är avsikten med ombyggnationen.

Byggrätten bedöms vara fullt utnyttjad.

TAXERING
Fastigheten har vid fastighetstaxeringen åsatts typkod 426 (industrienhet, annan tillverkningsindustri)
Byggnaden har åsatts värdeår 1952, 1977 samt 1981.
Taxeringsvärdet kan komma att ändras efter ombyggnation till flera vandrarhemsrum eftersom den taxerade arean då blir större.

Taxeringsvärden (kr)
Markvärde: 1 291 000
Byggnadsvärde: 3 565 000
Totalt 4 856 000

OBJEKTETS MARKNADSFÖRUTSÄTTNINGAR
Fastigheten har ett bra läge nära centrala delarna av Vimmerby.

Vimmerby har under de senaste åren blivit en av landets populäraste turistorter. I hög grad pga de stora satsningar och utveckling av parken som Astrid Lindgrens Värld har genomfört och planerar fortsätta att genomföra i framtiden.

Regeringen, via statliga tillväxtverket, pekar dessutom ut Vimmerby som en av de fem destinationer i Sverige som har störst potential att utveckla en hållbar turism och nå en större internationell publik. Omsättningen inom turistnäringen i Vimmerby kommun låg under 2014 på cirka 443 miljoner kronor varav login stod för 64 miljoner.

Efter den planerade ombyggnationen skulle det totalt inrymmas 116 rum med i genomsnitt 6 bäddar per rum.

Hotellverksamhet har högsäsong mellan maj och till slutet på augusti då även Astrid Lindgrens värld är öppen. Konkurrens i form av andra boenden finns i Vimmerby. bl.a. Björkbackens hotell, vandrarhem Vimmerby och Hotell Ronja. Det är dock brist på boende under högsäsongen varför ett högre utbud fungerar som en utvecklingsfaktor till besöksnäringen i Vimmerby Kommun.

Med beaktande av fastighetens specifika egenskaper bedöms efterfrågan som god.

Fastigheten bedöms sammantaget utgöra ett mycket intressant investeringsalternativ för rätt köpare.

KÖPARKATEGORI
Sannolik köparkategori bedöms främst vara egenanvändare och lokala fastighetsbolag eller fastighetsbolag med inriktning på hotellfastigheter.

EKONOMI
Omsättning:
Omsättningen för lokalerna som Vandrarhem har översiktligt bedömts genom att utgå från en utförd värdering av NAI SVEFA, vilken i sin tur utgått ifrån angivna prisuppgifter på liknande objekt i närområdet och andra likvärdiga orter.

Priset per bädd har med hänsyn till detta översiktligt bedömts till 200 kronor per natt (696 enheter). Beläggningsgraden för hotell i övriga landet var under år 2013 i genomsnitt 46 procent. Med en bedömd beläggningsgrad om cirka 40 procent för värderingsobjektet fås en omsättning om

cirka 20 000 000 kronor. Logiomsättningen har i detta fall bedömts utgöra 100 procent.

Beräknad marknadshyran som I i kalkylen ska belasta objektet, objektet ligger statistiskt i genomsnitt på 13 procent av omsättningen.

Detta beaktat och applicerat på Objektets bedömda omsättning ger en rimlig bidragsnivå i form av fastighetshyra ifrån rörelsen på cirka 450 kronor per kvadratmeter och år motsvarande cirka 2 600 000 kronor. Detta avser kallhyra och exklusive ersättning för fastighetsskatt. Se nedan.

Lokaltyp Utgående hyra Hyra/kvm UthyrbarArea kvm
Hotell 2 745 tkr 450 kr/m2 6 100 87%
Industri 514 tkr 577 kr/m2 891 13%

Summa 3 259 tkr 466 kr/m2 6 991 100%

VAKANSER
Objektet har idag en vakansgrad på omkring 65 procent. Denna vakansgrad trappas ned i takt med att den planerade ombyggnadsytan färdigställs och bedöms vara 20 procent år 2 i kalkylen.

Vakansrisken för den återstående kalkylperioden samt den långsiktiga vakansrisken är beaktad i bedömd beläggningsgrad för lokalerna som inrymmer Vandrarhem.

För industri- och verkstadslokalerna bedöms risken för långsiktiga vakanser och hyresförluster som relativt normala. Den långsiktiga vakans-/hyresrisken för dessa lokaler har i genomsnitt bedömts till 10%

DRIFT- OCH UNDERHÅLL
Uppgifter om faktiska kostnader vid olika driftskonfigurationer har bedömts genom statistik och erfarenhet. Drift- och underhållskostnaderna för Vandrarhemslokalerna som är och är planerade att utgöra en stor del av verksamheten, har på så sätt bedömts till 175 kronor per kvadratmeter och år. Kostnaderna är exklusive värme, reparationer och moms. Uppvärmning med flis kan läggas till kostnaderna och utgör enligt fastighetsägaren 50 000,- kr/år.

Lokaltyp Bedömt initialt D & U
Hotell 1 068 tkr 175 kr/m2
Industri 223 tkr 250 kr/m2

Summa 1 290 tkr 185 kr/m2

Kostnaden för periodiskt underhåll avser en schabloniserad annuitetsberäkning över objektets livslängd.
Kostnadsutvecklingen har under kalkylperioden bedömts följa inflationsutvecklingen.

INVESTERINGAR / HYRESGÄSTANPASSNINGAR
Inga investeringar, utöver periodiskt underhåll, har tagits hänsyn till i driftskostnaderna, eller bedömts nödvändiga under kalkylperioden om inte ombyggnad av 84 vandrarhemsrum eller en Köpares egna planer genomförs.

PRISIDÉ
Liknande objekt har sålts till priser som varierar mellan 1 500 till 10 900 kronor per kvadratmeter uthyrbar area i Kalmar län beroende på ort. Variationen mellan orterna är stor. Med bedömning av läge och marknadsförutsättningar, så anses fastighetens värde sammantaget ligga i mitten av ovan angivna prisintervall.

Med beaktande av värderingsobjektets specifika egenskaper, såsom dess läge, uthyrningssituation, anses fastighetens värde betraktat till största delen som hotell- och restaurangfastighet i Kalmar län

Ligga i mitten av prisintervallet ovan, vilket leder oss till ett:

Begärt pris om: 27.500.000,- kronor

Vad gäller värdeberäkning i form av direktavkastning, så är en sådan relativt svår att härleda för orten och byggnadens art, men bedöms med beaktande av marknadsmässiga parametrar, statistik och erfarenhet relaterat till jämförbara delmarknader i huvudsak variera mellan 7,5 och 9,5 procent.

Med utgångspunkt från detta bedöms ett marknadsmässigt direktavkastningskrav för värderingsobjektet uppgå till mellan 8,0 och 9,0 procent.

Dan Edlund

Länia Småland
  • Telefon: Visa nummer
Visa alla annonser från Länia Småland

    Intresseanmälan

    Din intresseanmälan har skickats

    Säljaren har blivit meddelad om ditt intresse och återkommer till dig inom kort.

    Direktlänk: http://www.bolagsplatsen.se/a/70656

    En sida av Corporate Classifieds AB